マンションの管理費が高いのはなぜ？何に使われるのか・安い物件との違いを解説

マンションを探していると、物件価格と一緒に必ず出てくるのが「管理費」です。

月8,000円程度のマンションもあれば、2万円、3万円を超える物件もあります。

住宅ローンと違って、管理費はローンを完済しても払い続ける費用です。

月1万円の差でも年間なら12万円。
30年間なら単純計算で360万円もの差になります。

そう考えると、

「管理費が安いマンションの方がお得なのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、管理費は単純に安ければいいものでもありません。

なぜマンションによってこれほど差があるのか、そもそも何に使われているのか、購入前にどこを確認すればいいのかを整理します。

管理費はマンションを日常的に維持するためのお金

管理費は、マンションの共用部分などを日常的に維持・管理するために使われるお金です。

例えば、

• 共用部分の清掃
• 管理員業務
• エレベーターなどの設備管理
• 共用部分の電気代
• 管理会社への委託費
• 共用設備の点検
• 植栽の管理
• 管理組合の運営

などがあります。

どこまで管理費から支出するかはマンションによって異なりますが、住民が快適に暮らすための「日常的な維持費」と考えると分かりやすいでしょう。

マンションを所有している限り、基本的には継続して必要になる費用です。

修繕積立金とは何が違う？

管理費と一緒に請求されることが多いのが修繕積立金です。

似ていますが、目的が違います。

管理費は、マンションの日常的な管理に使われるお金。

修繕積立金は、将来行う大規模な修繕などに備えて積み立てておくお金です。

例えばエントランスを日常的に清掃する費用は管理費。

一方、将来外壁を補修したり防水工事を行ったりするために積み立てるのが修繕積立金です。

中古マンションを比較するときには、

管理費＋修繕積立金

の合計で毎月いくら必要なのかを見ることが大切です。

管理費は住宅ローンが終わってもなくならない

物件価格5,000万円と聞くと大きな金額ですが、住宅ローンには完済があります。

一方、管理費には基本的に「払い終わる」という考え方がありません。

マンションを所有している間は支払いが続きます。

例えば管理費が、

月10,000円なら年間120,000円
月20,000円なら年間240,000円
月30,000円なら年間360,000円

です。

これに修繕積立金や固定資産税なども加わります。

マンション購入では住宅ローンの月額だけを見るのではなく、こうした維持費を含めて毎月の住居費を考える必要があります。

管理費は何で決まる？

管理費の金額に影響する要素は一つではありません。

代表的なのが、

マンションの戸数
共用設備
管理員の勤務形態
エレベーターの数
機械式駐車場などの設備
植栽
清掃内容
管理会社への委託内容

などです。

つまり同じ専有面積70㎡のマンションでも、建物によって管理費が違うのは不思議ではありません。

どんなサービスや設備を維持しているマンションなのかを見る必要があります。

共用施設が多ければ管理にもお金がかかる

マンションによっては、

ラウンジ
ゲストルーム
フィットネスルーム
キッズルーム
パーティールーム

などの共用施設があります。

こうした設備はマンションの魅力になります。

しかし、作って終わりではありません。

清掃
電気
空調
設備点検
備品
修繕

などが必要になります。

共用施設を頻繁に使う人なら、管理費を払ってでも価値を感じるでしょう。

反対に、

「共用施設はほとんど使わない」

という人にとっては、自分が利用しない設備の維持費も負担することになります。

豪華な設備を見ると魅力的に感じますが、購入時には維持費まで考えておきたいところです。

内廊下も維持費がかかる

ホテルのような内廊下も人気の設備です。

雨や風の影響を受けにくく、空調の効いた廊下を歩けるマンションもあります。

一方、外廊下とは違って、

照明
空調
換気
清掃

などに費用がかかります。

カーペット敷きなら、その維持管理も必要です。

内廊下に魅力を感じるなら、その快適性を維持するための費用も含めてマンションを選ぶ必要があります。

エレベーターが多ければ便利だが維持も必要

エレベーターはマンション生活には欠かせない設備です。

特に大規模・高層マンションなら複数台設置されていることがあります。

台数が多ければ、

待ち時間を減らせる
故障時にも別のエレベーターを使える

といったメリットがあります。

ただし設備が増えれば、点検や維持管理も必要になります。

「エレベーターが多いから管理費が高い」と単純に決めることはできませんが、共用設備が充実するほど維持するものも増えるという点は覚えておきたいところです。

管理員がいる時間もマンションによって違う

マンションによって管理員の勤務形態はさまざまです。

平日の昼間だけ勤務するマンションもあれば、勤務時間が長いマンションもあります。

大規模マンションなどでは複数のスタッフが働いている場合もあります。

管理員がいることで、

共用部分の確認
来訪者への対応
管理業務

などを行ってもらえます。

当然、サービスを手厚くすれば人件費も必要です。

中古マンションを比較するときには、管理費の金額だけでなく、どの程度の管理体制になっているのかも確認しましょう。

コンシェルジュがいるマンションもある

高級マンションや大規模マンションでは、コンシェルジュサービスを設けていることがあります。

来客対応や各種サービスの取り次ぎなど、一般的なマンションにはない利便性があります。

これを、

「便利だから欲しい」

と感じる人もいれば、

「ほとんど使わない」

という人もいるでしょう。

マンション設備は豪華であればあるほどいいわけではありません。

自分が使わないサービスなら、それを維持する費用を負担する意味も考える必要があります。

小規模マンションだから管理費が安いとは限らない

戸数が少ないマンションは共用設備も少ないことがあるため、

「管理費も安そう」

と思うかもしれません。

ところが必ずしもそうとは限りません。

例えばエレベーター1基を維持するとします。

100戸で費用を負担する場合と20戸で負担する場合では、1戸あたりの負担は変わってきます。

共用部分の電気代や清掃なども同じです。

戸数が少ないマンションは静かで落ち着いているなどの魅力がありますが、管理費という点では大規模マンションより有利とは限りません。

大規模マンションなら必ず安いわけでもない

反対に、

「大規模マンションなら大勢で割るから管理費は安い」

とも限りません。

大規模マンションには、

複数のエレベーター
大きなエントランス
ラウンジ
ゲストルーム
コンシェルジュ
大規模な植栽

など、多くの共用設備やサービスが設けられていることがあります。

住戸数が多いことで費用を分担できる一方、維持する設備そのものが多ければ管理コストも増えます。

戸数だけではなく、

何を何戸で維持しているのか

を見ることが重要です。

タワーマンションは管理費が高くなりやすい？

タワーマンションでは、

複数のエレベーター
内廊下
空調
セキュリティ設備
共用施設
コンシェルジュ

などを備えている物件があります。

そのため、一般的な板状マンションとは管理内容が大きく異なることがあります。

タワーマンションを検討するときには、

「管理費が高い」

だけで判断するのではなく、その金額でどんな管理やサービスを受けられるのかを見る必要があります。

逆に豪華な設備をまったく使わない人なら、シンプルなマンションの方が生活に合っている可能性もあります。

管理費が安すぎるマンションなら安心？

毎月払うものなので、管理費は安い方がうれしいですよね。

ただし、

「周辺の似たマンションと比べて極端に安い」

場合には、理由を確認してみてもいいでしょう。

例えば、

管理員の勤務時間が短い
清掃回数が少ない
共用設備が少ない

など、管理内容そのものがシンプルなのかもしれません。

それなら納得できます。

重要なのは、安いこと自体ではなく、

「その金額で必要な管理ができているか」

です。

管理費が高いマンション＝管理が良いとも限らない

反対に、管理費が高ければ安心というわけでもありません。

高い理由が、

充実した管理体制
多くの共用設備
手厚いサービス

なら納得できるかもしれません。

しかし、自分に必要のないサービスが多ければ割高に感じます。

また、管理費の金額だけでは実際の管理状態までは分かりません。

中古マンションなら現地を見ることで、

エントランスが清掃されているか
共用廊下が荒れていないか
ゴミ置き場が整理されているか
掲示板が放置されていないか

なども確認できます。

請求額より、実際にどう管理されているかを見ることも大切です。

専有面積が広いと管理費も高くなることがある

同じマンションでも、部屋によって管理費が違うことがあります。

マンションでは専有面積に応じて管理費を設定している場合があるためです。

例えば、

50㎡の住戸
70㎡の住戸
90㎡の住戸

では、同じ建物でも負担額が異なることがあります。

そのため別のマンションと比較するときに、

「Aマンションは月15,000円、Bマンションは月20,000円」

という金額だけを見るのは不十分です。

住戸の広さも違うなら、1㎡あたりで比べると見え方が変わります。

1㎡あたりの管理費を計算してみる

マンション同士を比較するなら、簡単に計算できます。

例えば、

専有面積70㎡
管理費14,000円

なら、

14,000円 ÷ 70㎡ ＝ 200円/㎡

です。

別のマンションが、

専有面積80㎡
管理費20,000円

なら、

20,000円 ÷ 80㎡ ＝ 250円/㎡

です。

これだけで管理費が高い・安いを決めることはできませんが、条件の違う物件を比較する一つの目安にはなります。

そのうえで共用施設や管理体制の違いを確認すると、なぜ差があるのか考えやすくなります。

駐車場収入などが管理組合の収支に関係することも

マンションには、住民が支払う管理費以外にも収入がある場合があります。

例えば駐車場や駐輪場などの使用料です。

こうした収入をどのように扱うかはマンションによって異なります。

注意したいのは、将来の利用状況が変わる可能性です。

例えば機械式駐車場を多数設置しているのに、車を所有する住民が減って空きが増えれば、当初想定していた収入を確保できなくなることも考えられます。

中古マンションなら現在の駐車場の稼働状況なども確認材料になります。

管理費が値上がりすることもある

管理費は購入時の金額が永久に続くとは限りません。

清掃費
人件費
電気料金
設備管理費

など、マンションを維持するための費用が変化すれば、管理費の見直しが必要になることがあります。

特に長期間住むつもりなら、

「今なら払える」

だけではなく、将来的に負担が増える可能性も考えて家計に余裕を持たせておきたいところです。

住宅ローンを限界まで組んでしまうと、こうした固定費の上昇が家計に響きやすくなります。

管理費と修繕積立金の両方が上がる可能性もある

ここで注意したいのが、管理費と修繕積立金は別々のお金だということです。

管理コストが増えれば管理費が見直されることがあります。

一方、大規模修繕に必要な資金が不足すれば修繕積立金が見直されることがあります。

つまり将来的に、

管理費も上がる
修繕積立金も上がる

ということもあり得ます。

マンション購入時に毎月の支払いがギリギリになる資金計画は避けた方が安心です。

中古マンションなら総会議事録も参考になる

中古マンションでは、現在の管理費だけでなく管理組合の運営状況も重要です。

可能であれば総会議事録などを確認すると、

管理費の値上げ
管理会社の変更
駐車場の稼働状況
共用設備の問題
住民から出ている要望

などが分かる場合があります。

管理費が現在いくらなのかだけではなく、

「これまでどんな話し合いがされてきたのか」

を見ることで、購入後の状況を想像しやすくなります。

管理会社の名前だけで判断しない

有名な管理会社なら安心、小さな会社なら不安、と考えたくなるかもしれません。

しかし、マンションの管理状態は会社名だけでは判断できません。

実際の清掃状況や管理員の勤務内容、管理組合との関係などによっても変わります。

中古マンションなら現地で共用部分を見ることができます。

管理会社のブランドよりも、

「このマンションが現在きちんと管理されているか」

を確認した方が実用的です。

内見では部屋以外も見る

中古マンションの内見では、どうしても購入する部屋ばかり見てしまいます。

しかし管理費の価値を判断するなら、共用部分も見てみましょう。

例えば、

• エントランス
• 共用廊下
• エレベーター
• ゴミ置き場
• 駐輪場
• 植栽
• 掲示板
• 共用トイレなどの設備

です。

管理費がそれなりに高くても、共用部分がきれいに保たれていて管理体制にも納得できるなら、その金額に価値を感じるかもしれません。

反対に高い管理費を払っているのに共用部分が荒れていれば、理由を確認したくなります。

購入前に確認したい管理費のポイント

マンションを購入するときには、管理費の金額だけでなく次のようなところを確認してみましょう。

• 毎月の管理費はいくらか
• 修繕積立金と合わせていくらか
• 専有面積1㎡あたりではいくらか
• 管理員の勤務形態
• 共用施設には何があるか
• エレベーターは何基あるか
• 内廊下か外廊下か
• 駐車場などの利用状況
• 過去に管理費を値上げしているか
• 値上げが検討されていないか
• 実際の共用部分はきれいか

中古マンションなら、管理費という数字と現物を一緒に確認できるのがメリットです。

管理費は「安さ」より中身を見る

マンションの管理費は、毎月払い続ける固定費です。

そのため安い方が家計には助かります。

ただし、管理費を単純な無駄な出費と考えるとマンション選びを誤りやすくなります。

エントランスがきれいなのも、
エレベーターを使えるのも、
共用部分が清掃されているのも、

誰かが維持管理しているからです。

見るべきなのは、

「管理費が高いか安いか」

だけではありません。

「毎月この金額を払って、どんな管理を受けているのか」

まで確認することが大切です。

豪華な共用施設を楽しみたい人と、できるだけシンプルなマンションで固定費を抑えたい人では、適したマンションも違います。

住宅ローンの返済額だけで物件を比較せず、管理費や修繕積立金を含めて長く無理なく払い続けられるマンションを選びましょう。