マンション購入時、多くの人がチェックする「毎月の支払い」。
ローン返済額だけでなく、管理費や修繕積立金も計算に入れて予算を組みますよね。
ところが、いざ住み始めて数年。
「なんか最近、管理費上がってない？」
「修繕積立金、2倍以上に跳ね上がってるんだけど…？」
そう思ったときには、すでに引き上げが決定済みというケースも少なくありません。
この記事では、その仕組みと防ぎ方について詳しく解説します。
管理費と修繕積立金の違いとは？
まず、基本的な違いを押さえておきましょう。
- 管理費：清掃やエレベーター保守、管理人の人件費など「日常的な維持費用」
- 修繕積立金：将来の大規模修繕（外壁補修・屋上防水・給排水管交換など）のために積み立てておくお金
どちらも「共用部の維持に必要な費用」であり、住人全員で負担します。
なぜ急に金額が上がるの？
多くのマンションでは、購入当初の修繕積立金はあえて安く設定されています。
これは販売時の「支払い総額を抑えて見せるため」のテクニックでもあります。
しかし、実際には…
- 築10～15年を過ぎて大規模修繕が現実化してくる
- そのときに「積立額が全然足りていない」ことが発覚
- 管理組合で話し合い、急激な増額や一時金徴収が検討される
こうした流れで、“購入時の倍以上の金額になる”ことも珍しくありません。
修繕積立金の値上がり例
たとえば、ある築15年の分譲マンションでは…
- 購入当初の修繕積立金：月額6,000円
- 現在：月額16,000円
- 管理組合の説明：「給排水管・外壁・防水工事で約1億円必要だが、現在の積立総額はその半分」
住人の反発もありつつ、最終的に段階的に引き上げる案が可決されました。
事前にチェックするべき資料とは？
内見や契約前に、管理費・修繕積立金の将来的な変動リスクを確認するには以下の資料が重要です。
- 長期修繕計画書
→ 今後30年ほどの修繕予定と予算計画が書かれている。修繕積立金がいつ・どれくらい上がるのか目安になる。 - 管理規約・総会議事録
→ すでに増額が議論されていないか、住民からのクレームが出ていないかを確認できる。 - 直近の決算報告書
→ 実際に積立が足りているのか、支出が多すぎないかの確認材料になる。
不動産仲介業者に頼めばこれらの資料は取得可能です。
「とりあえず買ってから考えよう」は、将来的に大きな後悔を生む可能性があります。
中古マンションこそ要注意
中古物件の場合、“すでに積立金が足りない状態”で売り出されているケースもあります。
とくに築20年以上で、大規模修繕が未実施または直前の場合は、
- 一括徴収（数十万円）が発生するリスク
- 管理費・修繕積立金のダブル値上げ
の可能性が高く、ランニングコストが一気に跳ね上がるかもしれません。
「毎月いくら」ではなく「これからどうなるか」
購入時はローンと合わせて「月々○万円」で試算しがちですが、管理費と修繕積立金は“変動するもの”です。
- 今は安いけど、将来は？
- 他の住人が値上げに協力してくれる？
- 管理がずさんで、工事が先送りになっていない？
このあたりまで含めてチェックできると、より“後悔しないマンション選び”ができます。
